COMPRA DE IMOVEL SEM ADVOGADO- REPERCUSSÕES SOBRE TERCEIRO DE BOA-FÉ- CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA- - IMPORTANCIA DA ANALISE PRÉ-CONTRATUAL EM COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA;
João comprou um terreno de Maria e como é de praxe, ele pediu uma certidão de inteiro teor no Cartório de Registro de imóveis da localidade do imóvel objeto da avença, observou que o imóvel estava registrado em nome da vendedora, tudo certinho e ainda, não tinha qualquer restrição que impedisse a transferência do imóvel para o seu nome.
Assim, João que estava muito interessado resolveu pagar à vista e, para tanto, ele mesmo providenciou a confecção do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda, realizando assim a compra de forma irrevogável e irretratável, conforme dispostos nas cláusulas do Contrato.
Maurício achou uma oportunidade na compra de um apartamento ainda na planta. Comprou-o direto à construtora e não optou pelo financiamento bancário, celebrou um contrato de compra e venda mediante garantia de hipoteca contratual que seria retirada tão logo quitado o débito junto à construtora.
João tomou posse do bem, de modo que, inclusive, providenciou a demolição da residência que estava em ruínas, limpou e murou o terreno e há anos vem pagando o IPTU e a Taxa de Lixo que ainda estavam em nome de Maria.
Maurício, também na posse do imóvel, há pelo menos quatro anos depois da transação comercial, resolveu por à venda uma vez que aparentemente não havia nenhum problema.
Pois bem, acontece que João, como a maioria dos brasileiros, foi deixando pra depois as providências da lavratura da escritura pública do terreno, já Mauricio o escriturou e registrou após quitação de todos os débitos e logo em seguida o colocou à venda.
Até o momento, observem, cinco anos se passaram, todos estavam satisfeitos, não passava pela cabeça nem de João ou de Maurício, existir pendências sobre os imóveis comprados, sendo eles possuidores de boa-fé.
Ocasionalmente, João recebeu uma a ordem judicial para desocupar o terreno, já Mauricio recebeu o sinal pela venda do apartamento, mas teve de devolver em seguida, pois a nova adquirente queria financiar uma parte, mas foi noticiado pela instituição financeira um óbice devido à hipoteca ainda constar como restrição registrada.
Dois casos reais, como estes todos os dias pessoas compram e vendem imóveis sem cogitar sobre a importância de uma análise de risco pré-contratual feita por um profissional competente.
Para infeliz surpresa de João, que despendeu elevador valor a vista, agora terá de contratar um advogado para opor embargo de terceiro, instrumento judicial pertinente ao seu caso, uma vez que se trata de um possuidor de boa-fé, ou de alguma forma executar o contrato realizado com Maria com perdas e danos.
Por outro lado, Mauricio comprou o imóvel e o escriturou em seu nome, ainda assim, frustrada sua intenção de vender o imóvel, agora está impedido de se valor da oportunidade prevista por culpa da construtora que não cumpriu com os termos do contrato e certamente sua, por não ter avaliado melhor no momento da compra sobre o levantamento da garantia real existente sobre seu bem.
Aqui neste último caso, houve inclusive a perda de uma chance, uma vez que chegou a celebrar uma promessa de compra e venda, acabou vendendo o imóvel e depois teve de destratar por descobrir que não podia vender mediante financiamento.
No final a construtora ganhou mais uma vez, pois a compradora adquiriu uma unidade diretamente da própria construtora mediante alienação fiduciária que é uma modalidade de garantia em que o devedor passa o bem ao credor, de forma com que ambos definam que o bem é a garantia de pagamento da dívida, em caso de inadimplemento.
Importante sinalizar que João, como dito acima, conferiu a última certidão do imóvel e não existia registro de nenhum ônus para transferência do terreno.
Por sua vez, com a reintegração, o juiz mandou registrar na matrícula do imóvel somente neste momento a ação objeto da avença, impedindo qualquer transferência até o julgamento do processo.
Já Maurício, de posse dos comprovantes de pagamento e quitação do imóvel comprado na planta, requereu da construtora o levantamento da hipoteca contratual. Nada obstante, não obteve êxito, tendo que requerer judicialmente a obrigação de fazer uma vez que cumpriu o contrato, pagando todo valor combinado, ou a obrigação de pagar, considerando o dano moral, o direito a perda de uma chance, correção e juros, mas de um processo que provavelmente se estender por bastante tempo.
Você está passando por uma situação dessa ou pretende comprar um imóvel? Cuidado!
É importante contratar um profissional especializado na área para te auxiliar nos trâmites da sua compra e venda, pois um simples negócio pode se tornar um grande problema.
Giovanna Gonçalves Assessoria e Consultoria Jurídica
E-mail: giohgoncalves.adv@gmail.com | Whatsapp: (83) 98768-0244
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